不動産投資の嘘 木村昌慶

書籍の内容をまとめると

• ホームズのオーナー向けサイト「ホームズ 不動産投資見える！賃貸経営」
• 不動産投資を投資として捉える場合は、SnapshotとVideoの両方の観点から投資判断をする必要がある
• FCRとK%
• 金利が低い/高い→出口時の残債
• ここでFCRを詳しく説明すると
• GPI(gross potential income/満室賃料)-空室/未回収損=EGI(実行総収入)
• =EGI(effective gross income/実行総収入)-Opex(運営費/管理会社への管理料、共有部分の電気代や水道代、各種保守点検費用、固定資産税、都市計画税)=NOI(営業純利益)
• =NOI(営業純利益)-ADS(annual debt service/年間ローン返済額)=BTCF(before tax cash flow)
• =BTCF-Tax(税金)=AFCT(after tax cash flow)
• TAXの計算
• NOI-金利-減価償却=課税所得*実効税率=税金
• イールドギャップ＝FCR(真実の利回り)とK%(ローン定数)の差を指す
• 利回り-金利=イールドギャップ(間違い)
• FCR-k%=イールドギャップ
• K%=支払い金額(ローンの年数と金利)/借入額
• 質権設定：火災保険などで保険契約をした物件が被害に遭った時の保険金を請求する権利(保険金請求権)を被保険者が他人(質権者)に質入れすることをいう。この場合、質権者は金融機関になる
• テナントリテンションコストの方が、新規顧客を付けるよりも安く済む
• メンテナンスの種類
• 予防メンテ：業者の繁忙期を外せば、設置費や修理費が安く済む
• 矯正メンテ：直さないと事故になるメンテナンス
• 繰延メンテ：出口を1~2年後と考えた時に、そのメンテナンスをしたことによって高く売れるのか、直したところで、売値に関係ないところであればやらない選択肢もある
• 管理会社：実際に両方を満たす会社を見つけるのは難しい
• 管理料が安い
• 客づけができる
• 売却の際の融資づけの注意点
• 次の購入者がローンを組めるかどうかが鍵
• 耐用年数よりもローンを延ばしている
• 耐用年数-築年数が十分あるか
• 抵当権以内でないと、次の購入者のローン期間が取れにくくなり、購買者がいなくなる
• 個人名義での売却だと譲渡税がかかる
• 不動産譲渡所得税：個人が不動産を売却した時の利益にかかる税金で、所有期間によって税率が変わる。法人には、不動産譲渡所得税はない。
• 短期譲渡：売却した年の1/1現在で「所有期間5年以下」の場合、所得税と住民税合わせて39%の短期譲渡税がかかる
• 長期譲渡：売却した年の1/1現在で「所有期間5年超」の場合、所得税と住民税合わせて20%の長期譲渡税がかかる
• 法人のメリット
• 法人で最初から購買することは可能
• 役員報酬で家族へ所得分散できることがメリットとして主張される
• 役員報酬に対して給与所得者控除が適用され、法人への管理費は損金扱いとなる
• 役員退職金や生命保険を使った節税対策が可能になる
• 相続税発生時に土地評価の減額が可能（サブリースと物件所有時）
• 赤字決算になっても、欠損金の繰越が可能（個人で3年、法人で9年）
• 不動産投資における法人には、管理法人と所有法人の二種類がある
• 不動産管理会社：個人もしくは他の法人が所有する賃貸不動産の管理運営を行う法人
• 不動産所有会社：プライベートカンパニー。保有法人は資産そのものを法人で所有する個人の資産管理会社
• 減価償却と簿価
• 法廷耐用年数を全てけいかしたもの
• 法廷耐用年数*0.2=残存耐用年数
• 法廷耐用年数を一部経過したもの
• 法廷耐用年数-経過年数+(経過年数*0.2)=残存耐用年数
• 木造22年/RC47年/電気設備・給排水衛生設備など15年/エアコンなどの一般的な住宅設備6年